공지사항
| 작성일 | 2021.11.10 | 첨부파일 | |
♣ 어느 조합원의 질문에 대한 답변을 지역주택조합원님들도 참고하시라고 올립니다.
▣ 아래의 답변내용은 경험 및 상담내용을 통하여 답변해 드릴 것이오니
모든 업무대행사가 답변자가 피력하는 업체가 아니라는 것을 서두에 밝힙니다.
질의내용)
조합의 모든업무는 업무대행사가 주관하며 "업무대행용역계약서" 가 조합(조합원)에 불리하게 작성되어 있어
어떻게 하면 좋은지?
답변)
지역주택조합 사업을 진행하기 위해서는
1) 사업부지
2) 조합원 입니다.
❶ 발기인(추진위) 및 업무대행사는
사업地를 선정후 토지주로부터 법적 목표치의 "토지권원을 확보" 하여야
인허가 관청으로부터 조합원모집 인가를 받아 주택법에 따라 조합원을 모집할 수 있습니다.
조합원 가입계약서 및 조합정관(규약)은
가칭) 추진위 구성 시 발족된 발기인(추진위원장포함) + 업무대행사가 작성하여
조합원모집 공고 후 조합원모집을 하게 됩니다
일련의 업무를 수행하기 위해서는
업무대행사가 추진위와 함께 先 진행(집행)하여 조합원모집이 50% 이상 되면 "창립총회" 를 개최하여
조합원의 동의(추인)를 구하고 "조합설립인가" 를 준비하게 됩니다.
지역주택조합 사업을 준비하고 진행하는 실질적인 업무의 주체가 업무대행사이기에
업무대행사와 초기 조합추진위는 하나의 몸통이라 보는 것이 타당할 것입니다.
(지역주택조합의 사건∙사고의 대부분이 추진위와 업무대행사의 결탁에서 비리가 발생합니다)
통상적으로 업무대행용역계약서는 국토부에서 제시하는 "표준업무대행 용역계약서"에 준하여 작성을 하지만,
문제(사고사업장)의 지주택현장은 편파적으로 업무대행사 위주로 작성된 것을 볼 수 있었습니다.
지역주택조합의 업무대행사는 신의성실을 기본으로 조합사업의 “업무용역을 수행”하면 되는 것이지
업무대행자가 자체 사업화(업무대행자의 이윤극대화)를 하기에 조합비리가 발생되는 것입니다.
조합사업의 업무대행자는
건설사업 전반에 따른 業務 know-how를 가지고 지역주택조합 사업 전체를 control을 해야 하는데,
건설업무에 대한 기본 자질이 없는 업체(조합원모집에만 특화된 회사)가 난립하고 있는 현실입니다.
20.1월 개정으로
주택법 제11조2에 업무대행자의 6가지 조합업무 사항으로 표기해 놓았습니다.
1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행
3. 설계자 및 시공 자 선정에 관한 업무의 지원
4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
5. 계약금 등 자금의 보관 및 그와 관련된 업무의 대행
6. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 “국토교통부 령으로 정하는 사항”
업무대행자의 2. “사업성검토 및 사업계획서 작성업무” 는
조합원의 분담금과 직결되는 부분으로
건설에 대한 해박한 지식과 know-how를 가지고 있어야하기 때문입니다.
❷ 조합(조합원)의 피해를 막기 위해 어떻게 하면 좋은지?
⇒ 대부분의 조합원님들은 문제(사고)가 발생 후 관심을 가지십니다.
지역주택조합사업은 조합원 개개인이 사업주입니다.
조합사업에 관심을 가져야 문제(사고)의 소지를 줄일 수 있습니다.
그럼 지금부터라도...
1. 업무대행사가 어떤 자격 요건을 갖추었는지?
☞ 참고로 주택사업자면허는 자본금 3억원과 건축 초급기술자 1인만 있으면 가능합니다.
경기도에 있는 市는 조합원에게 업무대행자 기준을 “정비사업면허”를 득한 업체로 독려하고 있습니다.
필자도 정비사업에 준하는 자격 요건은 갖추고 있는 경험 있는 업체를 선택하는 것이 좋을 듯합니다.
2. 지역주택조합 업무대행을 하여 아파트 준공까지 해본 업무 경험이 있는지?
☞ 조합원 모집이 아닌 준공 실적을 확인하시길 부탁드립니다.
3. 발기인(추진위원장)과 업무대행사 간의 결탁(유착관계)은 없는지 정보 공개 등으로 파악하셔야 합니다.
☞ 정보공개를 활용하셔서 조합사업에 관심을 가지시길 바랍니다.
4. 최악일 경우 비상대책위원회를 꾸려 현 집행부와 싸우시는 방법으로 맞서야 할 것입니다.
❸ 지역주택조합사업의 대표적 비리 유형은
1) 토지권원 확보의 문제
2) 조합원 분양가의 적정성 문제(주변시세와 차이나는 사기성 저가분양가로 조합원 모집)
3) 인허가의 불확실성
4) 조합운영진과 업무대행사의 결탁으로 인한 비리 문제가 대표적인 유형이라 할 수 있습니다.
내가 가입한 조합이
몇 년째 진행이 안된다면 문제가 있는것입니다.
이는 조합원들이 적극적으로 조합 사업에 관심을 기울이는 방법 외에는 별다른 방법이 없습니다.
지역주택조합 사고사업장 정상화 업무를 주요업무로 하고 있는 입장에서
개인적으로 서민의 주거안정을 위해 만든 제도인 지역주택조합 가입은 권하지 못할 것 같습니다.
더홈즈건설 임직원일동
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